[경인종합일보 기자] 흔히 유치권이 신고 된 물건은 유찰회수가 많아 싼값에 낙찰된다.
경매에서 찬밥덩어리인 유치권 신고 물건들도 꼼꼼하게 권리관계를 살펴보면 의외로 수익이 숨어 있을 수 있다.

유치권의 성립요건과 소멸.

부동산의 경우 공사대금을 변제받을 때까지 그 신축건물을 점유할 수 있는 권리가 유치권이다.
부동산 경매에 있어 유치권은 경매부동산에 대한 미지급 공사 채권이 있거나 경매부동산의 보존이나 개량에 필요한 비용을 지출한 경우 발생할 수 있다.
낙찰자는 유치권자가 있다고 하더라도 경매부동산의 등기를 하는데는 지장이 없으나 경매목적물을 점유하고 있는 유치권자가 명도를 거부하는 경우 명도소송을 제기해야한다
이 소송 중에 유치권자가 반소로서 유치권을 주장하면 법원에서 판단하게 된다. 즉 유치권이 신고 되어 있어도 정당한 권리가 아니라면 명도소송을 해서 승소하면 유치권 채무를 부담하지 않아도 된다.

또 유치권에 대한 채무를 부담해야 하는 최악의 경우에는 이를 포함한 낙찰가가 시세보다 저렴하다면 과감하게 경매에 참여하는 것이 유리하다 유치권은 강력한 권리이므로 엄격한 성립요건을 요구한다.
유치권이 성립하기 위해서는 다음과 같은 요건을 갖추어야한다.

하나. 채권이 타인의 물건(동산, 부동산)이나 유가증권에 관하여 생긴 것이어야 한다. 채권이 목적물로부터 발생하거나(목적물에 지출한 비용의 상환청구권, 목적물로부터 받은 손해의 배상청구권 등) 채권이 목적물과 상환청구권과 동일한 법률관계 또는 동일한 사실관계로부터
발생하여야 한다.

둘. 채권이 변제기에 있어야 하며 변제기에 대한 약정이 없으면 채권자 점유 즉시 유치권은 성립한다.

셋. 유치권자가 타인의 물건또는 유가증권을 점유하고 있어야 한다.
여기서 타인은 채권자만을 의미하지 않고 제 3자도 포함된다.
점유에는 직접점유 또는 간접점유 (채권자를 위하여 제3자가 점유하는 것 즉 임대등)도 무방하다.
그러나 간접점유의 경우 채권자의 동의없이 한 제3자의 점유는 채무자의 유치권 소멸 청구에 의하여 소멸하므로 채무자의 동의없이 점유를 이전하면 유치권은 소멸한다.

넷. 점유는 계속 되어야 하고 점유를 상실하면 유치권은 즉시 소멸하고 다시 점유하였을 때 유치권자는 권리를 회복한다.
즉 매수자(낙찰자)로부터 채권의 변제를 받을때까지 목적 부동산을 점유하고 있어야 한다.
점유가 불법행위에 의하여 시작된 것이어서는 안 된다.
즉 실력행사에 의한 무단점유 불법 점유는 안 된다.

다섯. 당사자 사이에 유치권 발생을 배제하는 특약이 없어야한다.
계약당시 원상회복 의무등을 약정하면 유치권을 배제하는 특약을 한 것으로 간주한다. 점유하는 부동산이 반드시 채무자의 소유일 필요는 없다.
다만 채권이 부동산 자체로부터 발생하여 하는 것은 당연하다.

/유치권자의 권리와 의무/

유치권자는 채권전부의 변제를 받을 때까지는 목적물의 전부를 유치할 수 있다.
또 유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 유치권을 경매할 수 있다.
유치권자에게 우선 변제권은 없으나 채무자나 제3자가 목적물의 인도를 받으려면 유치권자에게 변제를 하여야 하므로 실제에 있어서는 우선 변제권이 있는 것과 마찬가지이다.

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유치권자는 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권보다 먼저 채권의 변제에 충당할 수 있고 유치물의 보존에 필요한 범위내에서 유치물을 사용할 수 있다.
유치권자가 유치물에 관하여 필요비를 지출한 때에는 소유자에게 그 상환을 청구할 수 있으며 유익비를 지출한 때에는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 소유자의 선택에 좇아 그 지출한 금액이나 증가액의 상환을 청구 할 수 있다.
유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 하며 유치권자가 채무자의 승낙없이 유치물의 사용,대여 또는 담보제공을 하지 못한다.

/유치권의 소멸/

유치권은 일반적 물권의 소멸사유인 목적물의 멸실,토지수용,혼동,포기, 피담보 채권의 소멸로 소멸한다. 유치권자는 채무자의 승낙없이 유치물의 사용 대여 또는 담보 제공하지 못한다.
이에 위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.
유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다.

/부동산 경매에 있어서의 유치권의 권리분석/
부동산 경매에 있어서의 유치권의 종류로는 공사대금과 필요비와 유익비등 지출비용이 있다.

공사대금 건축주(소유자)와 도급계약을 체결하고 건물을 신축, 증축, 개축하거나 대수선을 하고 그 공사대금을 변제받지 못한 경우에 공사한 자는 공사한 대금의 변제를 받을 때까지 그 건물을 점유하여 낙찰인을 상대로 유치권을 행사할 수 있다.
필요비와 유익비등 지출비용은 부동산의 관리, 보존 등 현상유지를 위하여 임차인 점유자, 제3취득자가 목적 부동산의 현상유지 또는 가치 증가를 위하여 지출한 비용을 변제받지 못했을 때, 경매 절차 중 필요비 유익비등 비용 상환 청구권에 대한 배당요구를 실기한 경우에는 낙찰인을 상대로 유치권을 행사 할 수 있다.

필요비란 부동산의 보존, 관리 등 현상유지를 위하여 임차인, 제3취득자, 점유자 등이 지출한 비용을 말한다. 임차인이 자기의 비용으로 수리를 하였다던가 기타 물건의 보존 유지에 통상 필요한 비용을 점유자가 지출했을 경우 또는 공조 공과금을 냈을 경우에는 그 지출한 비용의 상환을 청구 할 수 있다.
필요비는 임차인, 점유자 등이 목적 부동산을 점유함에 정당한 근원이 있어야하며 소유자의 사전 동의 또는 사후동의를 받아야 한다(소유자, 임대인에게 상환 의무가 있는 비용이어야 함) 또한 임차, 점유 등을 위해 소유자와 계약 시 원상회복 의무 등의 약정이나 비용 상환 청구권의 발생을 배체하는 특약 등이 없어야 한다.

유익비란 부동산의 개량, 이용을 위하여 임차인, 제3취득자 점유자등이 지출한 비용으로서 목적 부동산의 객관적 가치를 증가시킨 비용을 말한다.
임차인이 자기의 비용으로 화장실을 수세식으로 개량했다던가 고장난 기름보일러를 수리하는 대신 가스보일러로 교체 지출한 비용 등을 말한다.
유익비는 필요비의 요건을 충족시켜야 하며 유익비의 지출로 목적 부동산의 객관적가치가 증가하여야 한다. 또한 객관적 가치의 증가 부분이 비용 상환 청구시 현존하는 가치증가부분에 대한 임증책임은 비용의 상환을 청구하는 자에게 있다.
필요비와 유익비의 상환 청구권은 점유자가 회복자로부터 점유물의 반환을 청구받거나 회복자에게 점유물을 반환 한 때에는 비로소 회복자에 대하여 행사할 수 있다.

*비용상환 청구권이 배당에서 제외되는 경우
/. 임대차(전세)계약서상에 원상회복 의무의 표기, 비용, 상환을 배제하는 특약
즉 임차인의 비용으로 개, 보수 할 수 있다 등이 있는 경우
/. 임대인의 동의서가 없을 때
/. 지출한 비용에 대한 임금이 부족한 때(세금 계산서, 임대임이 비용상환을 인정한
공정 증서, 확정 판결 등)

저당물의 제 3취득자가 그 부동산의 보존 개량을 위하여 필요비 또는 유익비를 지출한 때에는 민법 제 203조 제1항 제2항의 규정에 의하여 저당물의 경매대가에서 우선 상환을 받을 수 있다.
즉 0순위인 경매 실행비용(집행 및 부대비용)을 제외하고는 모든 권리에 우선하여 1순위로 배당한다.
점유의 근원과 비용 발생 내역 등의 입증 자료를 첨부하여 첫 매각 기일 이전까지 배당요구 신청을 하여야 한다. 배당요구를 실기하여 우선 변제를 받지 못 하였을 때는 배당 받을 수 있는 채권액을 한도로 하여 후 순위로 배당받을 채권자에게 순차로 부당이득에 의한 상환 청구권을 하거나 매수인(낙찰인)으로부터 인도 명령이나 명도소송의 상대방으로 된 때에는 유치권을 행사할 수 있다.
부동산 소유자와 무관하게 임차인이 본인의 영업이익을 위해 내부수리를 한 경우에는 유치권이 성립되지 않는다. 다만 임대인의 동의를 받아 내부 수리를 하면 유치권이 인정되는 경우가 있다. 유치권자는 정당한 유치권이 있다면 권리신고를 하지 않아도 매수자(낙찰자)에게 대항할 수 있다. 그러나 배당요구 종기까지 권리신고를 하여야 경매절차상의 이해관계인으로서 항고 등을 할 수 있다.

유치권은 그 성립요권을 갖추면 당연히 성립되는 법정담보 물건으로서 신고기간에 대한 제한은 없다. 유치권자가 법원에 권리신고를 한 경우에 법원에서 정당한 근원에 의해
채권이 성립되어 유치권의 성립요건에 해당된다면 매각물건 명세서에 ‘유치권 있음’또는‘유치권 성립 여지 있음’이라고 표기한다. 유치권의 매각 물건 조사서에 표기되는 때에는 그 채권에 대한 입증자료가 요구된다.
매각 물건 명세서에 유치권이 표기되었다 하더라도 매각 물건 명세서는 실체적 권리까지 확정하는 효력이 없기 때문에 매수자는 후일 명도소송들을 통해 유치권의 부존재를 입증하면 유치권의 채권액을 부담할 필요가 없다.
유치권릉 유치권의 원인채권에 대한 확정판결, 공정증서 또는 명백한 증거가 요구된다.
유치권자는 채무자(소유자)의 동의를 받아 목적 부동산을 사용, 수익하여(임대, 전대) 그 수익을 채권에 충당할 수 있다.

유치권 물건의 입찰과 법적 조치
유치권 신고가 된 물건 중에는 유치권이 신고 되면 입찰 예정자들이 응찰을 꺼리는 점을 이용하여 채무자와 짜고 입찰물건에 고액의 가짜 유치권을 신고하여 응찰자를 줄인뒤 낮은 가격에 낙찰 받으려는 경우가 많다.
허위의 유치권을 밝혀내면 사해행위에 의한 공무집행 방해혐의로 형사 고발조치를 할 수 있으며 허위 유치권자로 그와 모의한 채무자까지 구속 시킬 수 있다.
유치권으로 인정받으려면 경매 개시 결정전에 발생한 유치권이어야 하여 그 채권에 대하여 공신력 있는 서류에 의해 입증해야 한다.
법원 경매기록에 전혀 기록되어 있지 않았는데 낙찰 후 유치권이 발견되었다면 아마 허위 유치권 일 수 도 있다. 명도소송 시 허위의 유치권임이 입증되면 강제 퇴거 시킬 수 있다.

낙찰 시 진짜 유치권이 확인되었다면 낙찰인이 취할 수 있는 조치는 다음과 같다.

판명시기
매수인(낙찰자)의 대처
매각결정기일(낙찰기일)
매각(낙찰)에 대한 이의를 할 수 있다
매각허가 결정이 났을 때
즉시 항고할 수 있다
매각허가 확정 후 잔금납부 전
매각허가 결정취소를 할 수 있다
매각허가 확정후 잔금납부 후
채무자등에게 담보책임을 물을 수 있다