1인수. 소멸되는 권리를 알고가면 실패하지 않는다.
경매에 부쳐진 물건은 등기부상에 지상권 지역권 전세권,저당권
담보기등기,가압류 가등기 가처분등 여러 권리들이 설정되어 있는것이
대부분이다. 또 미등기 임차권 대항력 있는 임차인,유치권, 법정 지상권등
등기부에 나타나지 않은 권리들이 있다.
이런 많은 권리중에는 매각되면 깨끗히 소멸되는 권리가 있고 부동산에 남아 매수인에게 이전되는 권리가 있다.
경매를 매수인에게 소유권이 이전되면 채권자가 배당으로 받을 돈을 다 받든 못 받든 관계없이 권리를 종결 시킨다.
즉 등기부에서 권리들을 말소시킨다. 이를 소제주의 원칙이라고 한다.
우리나라 민사집행법은 소제주의를 원칙으로 하고 예외적으로 인수주의를 취하고 있다.
/말소기준권리의 의미와 소멸,인수/
말소기준권리란 임차권을 포함하여 등기부상의 나타나는 모든 권리들의
말소여부 즉 인수여부를 판별하는데 기준이 되는 권리를 말한다.
저당권,가압류 담보기등기 등이 있는데 이중에서 가장 앞선 권리를 말한다. 말소기준 권리보다 앞서는 선순위 권리들은 매각으로 말소(소멸)되지않고 매수인이 인수 부담한다.
말소기준 권리보다 뒤지는 후순위 권리의 등기는 매각으로 당연히 소멸한다. 물론 말소기준권리 자체도 소멸한다.
말소기준 권리가 될 수 있는 권리
*저당권,근저당권,경매개시 기입등기
*압류,가압류,담보가등기
*전세권등기
1전세권자가 경매를 신청한 경우
2차세권의 존속기간(전세기간)이 등기부에 표시되지 아니한 경우
3전세권자가 배당을 신청한 경우
위 3가지중 어느 한가지에 해당하는 경우에 말소기준권리
매각으로 인하여 소멸되는 권리
부동산 경매 종결시 즉 매수인에게 소유권이 이전되는 때에 소재주의에
해당하는 권리는 매각으로 인하여 모두 소멸되므로 말소촉탁의 대상이 된다.
*경매뒤 자동말소되는 권리
-모든 저당권(근저당)은 매각으로 소멸한다 (순위에 관계없이 모두말소)
-지상권 지역권 전세권 및 등기된 임차권은 저당권,압류채권,가압류채권에
대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸한다.
-압류와 가압류
순위에 관계없이 말소(단,경매부동산의 현 소유자 이전에 소유했던 사람이
진 빛 때문에 설정된 가압류로써 기준권리보다 앞서면 말소되지 않는다)
-말소기준 권리보다 뒤에 설정된 가등기,가처분,환매등기
-말소기준 이전 전세권이라도
`전세권자가 경매를 신청한 경우
`존속기간 약정이 없는 경우
`전세권자가 배당요구를 한 경우
`말소기준 권리가 없는 경우에 경매개시 기입등기보다 뒤에 설정된
모든 지상권,지역권,전세권,가등기 가처분 환매등기,임차권
/매각뒤 인수해야하는 권리/
소제주의를 원칙으로 해서 경매가 되면 부동상 상의 권리들은
말소시켜버리지만 예외적으로 인수되는 권리가 있다.
결국 매수인은 인수하는 만큼의 금액을 참작하여 그 권리를
떠 안고도 이익이 있다면 응찰해도 좋을것이다.
*매각뒤 인수해야 하는 권리
-말소 기준 권리보다 앞선 지상권,지역권,전세권,가등기,가처분
환매등기,등기한 임차권,대항력을 갖춘 임차인
-말소기준 권리가 없는(강제경매)경우 경매개시 기입등기보다
앞에 설정된 지상권 지역권,전세권,가등기 가처분,환매등기,
등기한 임차권,대항력을 갖춘 임차인.
-유치권
-예고등기
/말소주의 원칙의 예외/
토지 소유자가 그 지상건물 소유자에 대한 건물토지인도 청구권을
보전하기 위하여 건물에 대한 처분금지 가처분을 한 때에는 처분금지
가처분 등기가 건물에 관한 강제집행신청 기입등기 또는 담보권 설정등기
이후에 이루어 졌어도 매각으로 인하여 소멸되지 않는다.
심지어 위 가처분 등기는 경매개시 기입등기(압류의 효력발생일)후에
경료되어도 매각으로 소멸하지 아니한다.
또 전소유자를 채무자로 하는 가압류 압류등기(가압류,압류등기가 경료된 후 저당권 등의 담보물건의 설정등기 없이 소유권이 이전된)후
현 소유자를 채무자 또는 물상 보증인으로 하여 진행되는 경매절차에서는
이 가압류,압류등기는 매각으로 소멸하지 않는다
.
/인수 소멸되는 권리를 찾는 방법/
1 모든 권리를 시간순으로 나열
접수일자를 기준으로 하되 날짜가 같다면 접수번호가 빠른지 늦은지를 구분.
2 기준 권리를 찾아라.
3 기준 권리보다 앞선 권리가 무엇이고 후 순위 권리가 무엇인지 찾아라
4 소멸권리와 인수권리 파악
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