1 이의 신청및 매각 불허가 신청하기
낙찰받은 다음 처저매각가격이 결정,일괄매각이 결정 또는
매각 물건 명세서의 작성에 중대한 흠을 발견했을 때는 낙찰인은
낙찰 후 1주일 내에 이의(매각 불허가 신청)를 제기하면
매각 불허가를 받아 낼 수 있다
(경매 실무에 있어서는 낙찰 받은 후 2~3일 내에 이의 신청서를
법원에 제출하여야 한다. 이는 경매기일 1주일 후 매각 허가가 결정되기
때문에 이의 신청서 접수에서 심리까지 걸리는 시간을 고려하여 하기 때문이다)
법원은 입찰 종료후 법원내에서 매각 허부에 관하여 이해관계인의 진술을 듣고
이를 참고로 하는 외에 직권으로 매각불허가 사유의 유무를 기록에 의해 조사한 다음
매각의 허부의 재판을 한다. 매각 허부에 대하여는 결정으로 재판한다.
법원은 이의신청이 정당하다고 인정한 때에는 매각을 허가하지 아니한다.
매각기일(입찰일)로부터 1주일내 매각의 허가 또는 불허가를 결정한다.

/매각 허가에 대한 이의사유(민사집행법 제 121조)/
1 강제집행을 할 수 없거나 계속 진행할 수 없을때
*강제집행의 요건,강제집해의 개시 요건,강제경매신청의 요건이 흠결된 경우
*집행의 정지 또는 취소사유가 있을 때
*집행절차 중에 집행법상의 절차의 진행을 저해하는 사유가 발생한 경우

2 최고가 매수인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는때
*미성년자,금치산자,한정치산자와 같이 독립하여 법률행을 할 수 없는 자가
독립하여 응찰한 때
*채무자,재매각에 있어서의 전 매수인,집행관과 감정인 그 친족이 응찰한 경우
*농지 입찰에 있어서의 농지 취득자격이 없는자

3 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가 매수 신고인을 내세워 매수신고를 한 때

4 최고가 매수 신고인,그 대리인 또는 최고가 매수 신고인을 내세워 매수 신고를 한 사람이
민사집행법 제 168조(매각 장소의 질서유지)각 호 가운데 어느하나에 해당되는 때

5 최저매각가격의 결정,일괄매각의 결정 또는 매각물건 명세서의 작성에 중대한 흠이 있는때

6 천재지변 그밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실
또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행중에 밝혀진 때

7 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는때

/직권으로 매각 불허가 결정하는 경우/

1 이해관계인의 이의가 정당하다고 인정한 때 법원은 매각결정기일에 출석한
이해관계인의 매각허가에 대한 이의가 정당하다고 인정된 경우에는 매각 불허가 결정을 한다

2직권으로 불허가 할 사유가 있을 때
*부동산이 멸실하거나 제3자가 압류권의 가등기에 기하여 본등기를 경료한 경우
*사립학교의 교지,교사등 법률상 양도가 금지된 부동산
*최고가 매수 신고인이 부동산으로 매수 할 능력이나 자격이 없는 경우에는
능력 또는 자격의 흠결이 매각 결정 기일까지 제기되지 아니한 때(농지취득 자격증명)
*법률상의 매각조건에 위반하여 매수한 경우

3 과잉 경매가 되는 때
수개의 부동산을 경매한 경우에 1개의 부동산의 매득금으로 각 채권자에게 변제하고 강제집행비용에 충분한 때에는 다른 부동산에 대한 매각을 허가하지 아니한다.

4 부동산의 훼손을 이유로 매각불허가 신청을 한 때
매각의 실시 후에 천재지변 기타 자기가 책임질 수 없는 사유로 인하여 부동산이 훼손된 때에는 최고가 매수인은 매각 불허가 신청을 할 수 있는 바 이 경우 부동산의 훼손이 경미한 때를 제외하고는 매각을 불허가한다

/매각 허가에 대한 이의 신청/

신청인(채무자) 김XX
XX시 XX구 XX대로 XX번길 XX동 XX호

상대방(채권자) 홍XX
XX시 XX구 XX대로 XX번길 XX동 XX호

XX지방법원 XX타경 XX호 부동산 임대경매 신청사건에 관하여
이의 신청인은 다음과 같은 이유로 불허가를 원하옵기에
이의 신청합니다

                          -이유-
본건 경매부동산에는 임대차가 있는 것임에도 불구하고 201X년 X월 X일 행하여진
경매기일 공고에는 그 임대의 기한 및 차임의 기재도 없었으므로 본건 경매절차는
위법으로서 매각은 허용될 것이 아닙니다.
이상의 이유에 의하여 본건 매각은 이를 허락하지 않는다는 결정을 하여 주시옵기 바라며
민사집행법 제 121조에 의하여 이에 이의신청을 제출하는 바입니다.

OO년 O월 OO일
신청인(낙찰인) 박OO(인)
OO지방법원 귀중
부동산의 표시
1동의 건물의 표시
OO도 OO시 OO구 OO로 OO번길
철근콘크리트조 철근콘크리트 경사지붕 OO층
1층 OOOm²
2층 OOOm²
3층 OOOm²
4층 OOOm²
5층 OOOm²
지층  OOOm²
전유부분의 건물의 표시
건물번호:OO동 O층 OO호
구조:철근 콘크리트
면적:OOOm²

대지권의 목적인 토지의 표시
토지의 표시: OO도 OO시 OO구 OO동 OO번지 대 OOOm²
대지권의 종류: 소유권
대지권의 비율: 000분의 000
-이상-

첨부서류
* 주민등록 등본 1통
* 건축물 관리대장 1통
* 등기부 등본 1통
서기 201X년 OO월 OO일
이의 신청인(낙찰인) 박 OO(인)

/경매시 복병이나 암초를 만났을 때의 대처 방법/

경매물건 명세서 중 부동산의 표시는 목적물의 동일성을 인식할 정도의 기재이면 되고
그 이상 자세히 기재할 필요는 없으나 등기부상 표시 외에 미등기건물이 있음을 표시한
경우에는 그것이 경매목적물에 포함됨을 전제로 한 것으로 보게 되므로 미등기건물을 목적물에서 제외할 경우에는 그 취지를 명확히 하여 매수 희망자들로 하여금 그 취지를 알 수 있도록 하여하 할 것이고, 그 경우에는 지상권의 개요를 기재하는 난에 경락으로 인하여
미등기 건물을 위한 법정지상권이 생길 여지가 있음을 기재하여야 하며, 그 사본의 비치후에도 오류가 발견된 경우에는 이를 정정하여야 한다.
(대법원 1991.12.27. 91마 608)

[1] 민사소송법 제 603조의2 및 제617조의2의 규정 취지는 입찰대상 부동산의 현황을 되도록 정확히 파악하여 일반인에게 그 현황과 권리관계를 공시함으로써,매수 희망자가 입찰대상 물건에 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하고자 함에 있다.
[2] 선순위 임차인의 주민등록에 대한 기재가 누락된 집달관의 임대차조고서 및 입찰물건명세서의 하자는 낙찰불허가 사유가 된다고 본 사례.
(대법원 1995.11.22 95마1197)

입찰물건명세서에 선순위 임차인의 배당요구 사실이 기재되지 않았다는 사정만으로는 민사소송법 제633조 제6호 소정의 ‘물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때’에 해당하지 않는다고 본 사례.
(대법원 1999.11.15.99마4496)

입찰물건명세서에 임차인이 부동산 소유자와 부자관계에 있다는점을 기재하지 않은 것이 민사소송법 제633조 제6호 소정의 ‘입찰물건 명세서의 작성에 중대한 하자가 있는때’에 해당하지 않는다고 한 사례
(대법원 2000.1.19.자 99마7804)

입찰기일까지 입찰물건명세서에 입찰 목절물인 주택의 임차인의 전입신고일자가 저당권 설정 일자보다 앞선 일자로 잘못 기재되어 있어 임차인이 대항력을 갖춘 것처럼 보이게 되었는데 임차인이 입찰기일까지 배당요구를 하지 않은 경우,일반 매수희망자들은 그 주택을 낙찰받을 경우 임대인으로서의 지위를 승계하게 될 것으로 생각할 것이므로,그러한 입찰물건명세서상의 하자는 매수희망자들이 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 중대한 영향을 미치는 중대한 하자에 해당한다.
(대법원 1999.9.6. 자 99마2696)

[1] 민사소송법 제633조 제6호는 경락에 관한 이의사유의 하나로서 최저경매가격의 결정에 중대한 하자가 있는 경우를 들고 있는바, 최저경매가격의 결정에 중대한 하자가 있다고 하려면 그 결정이 법에 정한 절차에 위반하여 이루어지거나 감정인의 자격 또는 평가방법에 위법사유가 있어 이에 기초한 결정이 위법한 것으로 되는 등의 사정이 있어야 할것이고, 단순히 감정인의 평가액과 이에 의하여 결정한 최저경매가격이 저렴하다는 사유만으로는 여기에 해당한다고 볼 수 없을 것이지만, 감정에 의하여 산정한 평가액이 감정평가의 일반적 기준에 현저하게 반한다거나 사회통념상 현저하게 부당하다고 인정되는 경우라면 그로써 최저경매가격의 결정에 중대한 하자가 있는 것으로 봄이 상당하다.
[2] 경매부동산에 설정된 근저당권들의 채권최고액이 추가 담보로 제공된 다른 부동산의 담보가치나 사실상 같은 담보 목적으로 양도된 건물 기성 부분에 대한 담보가치까지 아울러 고려하여 정해진 것이라는 등의 사정들을 감안하더라도 경매부동산에 설정된 근저당권들의 채권채고액의 합계액이 감정인의 경매부동산에 대한 감정평가 금액의 수배에 달하고 있는 점등에 비추어 그 감정평가는 감정평가의 일반적 기준에 현저하게 반하거나 사회통념상 현저하게 부당하여 이를 최저경매가격으로 정한 집행법원의 결정에 중대한 하자가 있다고 한 사례.
(대법원 2000. 6. 23. 2000마1143)


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