[경인종합일보 기자] 부동산 경매에 있어서 법률적으로 가장 문제가 되는 것은 권리 분석이고 실제 관계에 있어서는 경제적인 분석과 경매물건의 인도, 명도가 문제가 된다.

경제적이고 가치가 있다고 판단되어 낙찰을 받았던 바 그 부동산을 점유하고 있는 사람이 쉽게 집을 비워주지 않는다. 점유자가 버티고 나가지 않으면 입주 지연에 따른 엄청난 손해를 볼 수 있다. 전 소유자이든 점유자이든 점유자를 내 보내야 실질적인 소유권을 행사할 수 있다.

점유자가 버티고 부동산의 인도를 거부하면 이사비 정도 선에서 타협을 하든지 공권력에 의해 인수하는 수밖에 없다.

대부분 권리 분석에서 까다롭지 않은 것은 아파트이다. 그러나 관리비가 연체되어 있을 경우나 또는 전 소유자가 살고 있거나 세입자가 배당을 받지 못하는 경우 황당하게  이사비를 많이 요구하는 경우가 종종 있다면 문제가 될 수도 있다.
갈 곳이 없으니 1달만 여유를 주라면서 말로는 집을 비워 순순히 응하는 경우 쉽게 입주할 수 있겠다는 생각으로 안일하게 대처했다가는 낭패를 당하기 쉽다.
가족과 연락이 안된다. 또는 아직 돈이 준비되지 않았으니 넉넉히 기일을 달라고 하면 인도 명령에 의한 강제집행문을 부여받아 강제 집행 신청을 한 후 교섭시 나중에 배 째라는 횡포가 나올 것을 미리 예방해야 하는 것이 필수이다.

돈은 돈대로 들어가고 시간을 빼앗길 필요 없이 강제 집행과 병행한다면 누이 좋고 매부 좋다는 속담처럼 서로 집행하지도 않고 협상한다면 이사비 받아 가는 이해당사자인 명도 소송 대상자도 좋지 않겠습니까?
한편 상가나 기타 복잡한 인과 관계인 건물은 인도 명령과 동시 점유 이전 금지 가처분 등 법적 조치를 병행 하여야 하는 경우도 종종 있다.

또한 매각 대금 납부와 동시 인도 명령을 신청한다. 그리고 다시 점유자와 만나 부동산의 인도를 요구한다. 대부분의 점유자는 부동산의 인도 요구에 응하지 않는다.
보증금을 다 떼이고 갈 곳도 없어 집을 비워주고 싶어도 비울 수 없는 세입자가 있는가 하며, 사업 실패나 보증을 잘못 서거나 카드 빛 연체 등 사연으로 많은 채무자가 경매를 당한 경우가 많다. 그러다 보니 쉽게 집을 비워줄 수가 없다.
그렇다고 마냥 그들의 입장을 보고만 있을 수도 없다.

처음  점유자와 마주할 때는 상대방의 마음이 상하지 않도록 최대한 배려하는 입장으로 이해를 구한다.
상대방이 무리한 이사비를 요구하거나 집을 비워줄 수 없다고 할 때에는 상대방의 요구를 들어줄 수 없다는 입장을 전달하고 이해시킨다.
점유자의 마음을 상하게 하지 않게 대화를 하면서 한쪽에서는 신속히 법적인 조치(인도명령과 점유 금지 가처분 등)를 취한다.
인도명령과 점유이전 금지 가처분 등 법적인 조치가 진행되면 주도권은 이쪽에서 잡게 된다. 법적인 강제 집행 절차에 들어가면 점유자는 낙찰자의 요구를 쉽게 수용하게 되는 것이 보통이다.