2008년 리먼 사태 이후 한때 광폭풍이 엊그제 같은데 벌써 10년차가 다가오며, 이제 새로운 각오로 다시 조명 받은 시대가 도래되고 있음을 간과하지 않으면 후회 없겠다 싶어 다시 조명하고자 한다.
우리의 재산을 소리 없이 갉아먹고 있는 물가 상승이나 화폐가치의 하락으로 또한 전, 월세의 고공행진으로 소중한 재산을 지켜 내길 원한다면 예, 적금으로 현명한 방법이 아니다.
아무리 열심히 번 재산을 금융권에 쌓아놓고 물가라는 포식자의 배만 불려주는 우를 범해서는 안 될 것이다.
현명한 투자가 요구되는 시점이다. “투기”가 아닌 “투자”의 눈높이를 맞추는 경우 성공적인 재테크의 길이 열릴 것이다. 현명한 투자란 어떤 것이 있느냐 1차로 재개발(예정) 지역의 투자를 중심으로 살펴보도록 하자.
재개발 투자에 가장 중요한 고려 사항은 사업성과 투자기간이다. “사업성은”최소 투자비용으로 최대의 투자 수익을 얻을 수 있는 관건이 되기 때문에 중요하고, “투자 기관”은 다른 곳에 투자하여 수익을 낼 수 있는 기회비용으로 인해 중요한 것이다.
1. 사업성이 좋은 지역을 선택해라.
사업성이란 재개발이나 재건축 사업으로 지어진 아파트를 분양함으로써 얻어지는 분양 수입에서 재건축비 등의 정비 사업비용을 뺀 금액(사업이익)이 많거나 적음을 나타내는 말이다.
당연히 비싼 가격으로 여러 채 분양할수록 사업성이 좋아지게 된다.
다시 말하자면 일반 분양 가격과 일반 분양 세대수가 재개발 사업에서 사업성을 결정짓는 두 가지 요소가 된다. 금주에는 일반 분양 가격이 재개발 성공 여부를 다룰 열쇠임을 다루겠습니다.
1) 일반 분양 가격
일반 분양가라는 것은 개발이 완료되었을 때 해당 지역에 형성될 것으로 예상되는 아파트 시대라고 생각하면 된다.
따라서 일반 분양가를 높이려면 입지가 뛰어나야 한다.
현재 아파트 시세가 비교적 높게 형성되어 있는 강남이나 용산, 여의도 등의 지역을 살펴보면 모두 교육 여건이 조망권, 대단위 업무 지구와 접근성 등 주요 입지 여건들이 뛰어난 것을 알 수 있다.
따라서 투자대상 재개발 지역을 선택할 때도 현재의 낙후된 모습만 보지 말고 개발이 완료됐을 때를 상상해 보면 일반 분양가를 어느 정도 가늠해 볼 수 있다.
예를 들면 왕십리 역세권 일원, 아현동 일대, 강남으로 송파 일원 , 목동 일원 도곡역, 일원동
그럼 주택의 입지를 분석할 때 중요한 포인트는 무엇인가?
첫째, 자연환경이다.
우리나라에서 주택의 입지를 따질 때 아직까지는 교육 환경이 가장 큰 비중을 차지해 왔지만 앞으로는 강이나 산, 공원 등 주거의 쾌적성을 높일 수 있는 자연환경이 더 큰 비중을 차지할 것이다. 이웃나라의 사례에서도 도시의 가장 비싼 주택은 강변이나 공원 근처에 위치해 있음을 알 수 있다.
조망권이 좋은 위치의 아파트는 20% 이상 더 비싸게 거래된다는 점을 유의하기 바란다.
둘째, 지역 내에 대규모 업무 지구가 위치하고 있거나 아니면 이들과의 접근성이 뛰어나야 한다.
현재까지 강남이나 서울의 도심의 아파트 가격이 수도권 외곽보다 비싼 이유는 대부분 직장이 서울에 밀집해 있기 때문이지만 앞으로는 판교나 동탄, 평택 등으로 분산 된다는 것도 유의해야 한다.
건실한 업무 배후지는 주거의 편의성을 제공함으로써 안정적으로 부동산의 가격을 받쳐주는 원동력이 된다.
셋째, 지하철을 비롯한 광역 교통망이 좋아야 한다.
최근 녹색 성장과 더불어 친환경 교통수단이 지하철, 고속철 등의 유무는 투자 대상지를 선택할 때 반드시 고려해야 할 항목이다.
지하철 1, 2, 호선 9호선, 신분당선 등 황금 노선을 간과해서는 안된다.
마지막으로 지역 내의 교육 환경은 지금까지도 앞으로도 그 가치는 크게 흔들리지 않을 것이다. 강변, 하천변, 공원 등 녹지 비율의 중요성이 점차 증대되고 있지만 그래도 좋은 교육 여건이 잘 갖추어진 상태에서 대학권이 조명 받는 이유이기도 하다.
다음 주에는 ”일반 분양 세대주“가 재개발에 미치는 영향을 연재하기로 합니다.