[경인종합일보 기자] 법원은 감정 평가사에게 경매 부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작하여 최저 경매 가격을 정하도록 하고 있으나 감정 평가 금액이 곧 최저 경매 가격으로 정해져 경매를 실시하고 있는 실정이다.

감정 평가서에는 감정 가격, 산출 근거, 평가 요항표, 위치도 견물 내부 구조도, 사진 등이 첨부돼 있다. 현장 조사를 나가기 전에 미리 감정 평가서를 통하여 경매 부동산의 위치를 파악하면 쉽게 부동산을 찾을 수 있다.

입찰 물건 중에는 아파트 같은 공동 주택 중 대지 지분이 등기되지 않은 상태에서 경매에 나오는 경우가 있다.

즉 대지진 미등기 아파트인 경우 감정 평가서의 내용이 중요하다. 감정 평가서에 대지와 건물이 일괄 감정 평가(대지권 포함한 감정가격) 되었는지 반드시 확인해야 한다.

만약 감정 평가서에 건물만 감정 평가되어 있다면 낙찰자는 토지에 대한 지분을 따로 매입해야 한다. 또 제시 외 물건은 부속 건물로서 미등기된 부분이다. 감정 평가서에 제시 외 물건이 평가되었다면 경매 대상이 된다.

그러나 감정 평가액은 시세 파악의 참고 자료로만 활용하여야 한다.

감정 평가사들이 감정 평가를 할 때에는 채권 회수 목적의 감정 평가를 하기 때문에 가능한 시세를 반영하여 평가한다. 몇 번 유찰되다 보면 감정 평가 금액과 현 시세와 이 차이가 벌어질 수 있다.

감정 평가서를 확인하여 감정 평가 시점을 확인하고 평가 시점 이후 매각 기일까지의 가격 변동 및 현 시세와의 가격 차이가 있는지 현장 주변 부동산 중개업소 몇 곳을 방문하여 가격 조사를 행한 다음 응찰 가격을 정하여야 한다.
특히 요즘같이 가격이 오르고 있는 과열 시기엔 더더욱 주의를 기울여 현장 답사가 필수이다.

2012년 이후 2014년경에 감정된 아파트 및 토지를 유심히 살펴보면 가격 차이가 크니 입찰에 유의하여 감정이 저렴하다면 100% 또는 유찰에 다음 도전은 꼭 필패가 될 수도 있다.
역세권, 강변, 대학가, 도로변 토지 등 매력이 있는 곳은 감정에 더욱 유의하여 임장에 임해야 한다.