주민숙원사업인 십정2구역 주거환경개선사업을 안정적으로 추진하고 서민주거안정에 기여하기 위해 십정2구역 기업형 임대주택사업에 610억원 출자 동의안 인천시의회 상정했다.
17일 인천도시공사에따르면 십정2구역 주거환경개선사업지구 내 기업형임대주택을 매입한 ‘이지스제151호전문투자형사모부동산투자 유한회사’(이하 ‘십정2 부동산펀드’라 함)에 610억원을 출자하기로 하고 지방공기업법 제54조에 의거 이번 시의회 의결을 받기 위해 의회에 출자동의안을 상정했다고 밝혔다.
이번 시의회에 상정한 출자동의안은 公社가 旣 추진하고 있는 십정2구역 주거환경개선사업(사업시행자 : 인천도시공사)에 대한 신규사업 의회 의결이 아니라, 십정2구역 내 공동주택을 매입하여 기업형임대주택사업(임대사업자 : 십정2 부동산펀드)을 하기 위해 설립된 십정2 부동산 펀드에 公社가 일부 자본을 출자하는 것에 대한 의결사항이다.
십정2구역 기업형임대주택사업은 주거환경개선사업을 통해 건립되는 공동주택 5,678세대 중 토지등소유자 공급세대와 공공임대를 제외한 잔여 공동주택 3,578세대를 8,362억(3.3㎡당 830만원)에 매입하여 준공 후 8년간 임대운영한 후 매각하는 사업이다.
출자 회사는 이지스151호전문투자형사모부동산투자 유한회사 로총 사업비 : 9,246억원(매입비 8,362억원 + 부대비 1,240억원-선납할인액 356억원) 임대주택 세대수 : 3,578세대(총 건립세대 : 5,678세대) 사업기간 : 2017년 ~ 2030년(이주․건설 4년3월, 임대기간 8년)이다.
출자 배경으로우선협상대상자(이지스자산운용)과 협의과정에서 부동산펀드에 투자하는 일반적 기관투자자는 투자기간 동안 꾸준한 현금흐름이 있는 배당률을 요구하고, 장기투자사업은 기피하는 성향에 따라,
십정사업과 같이 Capital Gain을 포함한 전체 수익성은 양호하지만 무수익기간(건설기간)과 수익기간(운영기간)이 혼재하여 배당률이 낮고 불규칙한 경우에는, 기관투자자 모집이 쉽지 않다.
심지어 투자의향이 있는 투자자들은 투자 조건으로 리스크 프리미엄을 추가한 높은 수익률을 요구하여 무수익기간동안 안정적 배당과 사업성 향상을 위해 자본조달구조 변경을 검토했다.
안정적인 배당률에 관심있는 투자자와 매각시 자본이익(Capital Gain)에 관심있는 투자자로 구분하고, 사업성 향상을 위해 은행대출보다는 금리가 낮은 ABS를 발행하여 매매대금 선납으로 십정2구역 주거환경개선사업과 기업형임대주택사업을 안정적으로 추진할 수 있게 됐다.
따라서, 인천도시공사는 십정2구역 주거환경개선사업의 안정적 추진을 위해 수익성은 있지만 회수기간이 길어(약 12년) 투자를 기피하는 자본이익(Capital Gain)에 투자하는 장기투자자로서 십정2 부동산펀드에 출자하기로 내부 결정했다.
출자 효과로 公社가 출자함으로써 사업안정성에 대한 대외신뢰도를 높일 수 있어 십정2 부동산 펀드의 기관투자자 모집에 긍정적으로 작용해.
주민의 숙원사업인 십정2구역 주거환경개선사업을 차질없이 추진할 수 있는 돌파구 마련하고 십정2구역 주거환경개선사업을 성공시킴으로써 공적역할 수행 및 서민주거안정 기여한다고 공사는 밝혔다.
출자이익 발생시 십정2구역 주거환경개선사업 및 지구내 공공임대주택 운영 등의 손실 리스크 헤지가 가능하며, 인천시 도시재생사업, 저소득층을 위한 장기임대주택 건설등의 재원으로 사용할 계획으로 인천시 전체 발전에 도움이 될것으로 내다보고있다.
출자 등 우려에 대한 설명 원금손실 우려에 대해서는.
십정2 부동산 펀드는 장기투자상품으로 기업형임대주택을 입찰을 통해 주변시세의 약 20% 내외 낮은 가격인 평당 830만원에 매입하여 향후 12년(건설기간4년3월+임대운영기간8년)후 매각시 현재 시세(1,092만원/평)로 매각하는 것임. 즉, 시세 대비 주택가격상승률 0%로 가정했기 때문에 안정적으로 매각차익이 발생할 것으로 예상하고있다.
또 公社는 건설 및 운영기간동안 시중은행 예금금리(약 1.25%) 내외의 운영배당을 받아 꾸준한 현금흐름을 창출하고, 사업종료시에는 원금회수 뿐만 아니라 매각차익도 회수가능하다고 밝혔다.
한국감정원이 공식발표한 인천지역의 아파트가격상승률은 최근 10년간(2006년~2016년) 연평균 2.67%이며, 십정2구역이 속한 부평구는 연평균 3.11%이며. 또한, 주택도시보증공사가 기업형임대주택 기금 출자 의사결정시 아파트가격상승률을 수도권의 경우 연 1.5%를 가정하고 있는 것 등을 감안할 경우 십정2 부동산펀드 출자동의안에서는 주택가격상승률을 0%로 가정하고 있어 상당히 보수적으로 산정된 것으로, 손실발생 가능성은 거의 없다고 밝혔다.
한편 주민몰래 350억대 땅값 할인, 십정2구역 특혜의혹 눈덩이에 대한 해명으로.
기업형임대사업자가 당초 선납할인율 3.8%로 부동산 매매대금 선납을 제안했으나,公社가 거절했으며 이후 협상을 거쳐 선납할인율은 公社 조달금리 수준인 2.1% 적용키로 했으며 계약금과 잔금을 제외한 중도금을 선납할 경우 선납할인액은 약 356억원이다.
부동산 매매계약에서 매매대금은 계약금과 중도금, 잔금 순으로 나누어 받게 되는데, 매매대금 중 일부를 미리 받게 되는 경우 이에 대한 선납할인을 하는 것이 관례로서.
선납할인액 356억원은 公社가 부담하기 때문에 토지등소유자에게는 전혀 부담이 없다. 따라서 公社는 선납 받은 금액을 기존의 금융부채 상환 등 자금 운용할 계획이며, 선납할인율이 公社의 조달금리 수준이므로 선납할인액과 금융비용 절감액이 동일하여 公社 전체 자금 운용에는 영향이 없다고 밝혔다.
또한, 정비사업비 추산액 산정에 있어서 기업형임대사업자에게 매각하는 금액은 8천362억원으로 적용되기 때문에 토지등소유자들의 비례율에도 전혀 영향없다고 해명했다..
출자동의안 내용 중 주택가격상승률 1.25%에 대한 설명으로 출자동의안에 연간 주택가격상승률 1.25% 상승시 원금회수가 가능하다는 것은 현재 시세가 아닌 매입금액인 평당 830만원을 기준으로 매년 1.25% 상승시 12년 후 매각가격이 963만원이 되고, 963만원에 매각이 될 경우 12년간 배당과 원금회수가 보장된다는 내용이다.
평당 963만원은 현재 부평구 인근 시세 평당 1,092만원보다도 129만원 낮은 가격으로 건설 및 운영기간의 배당과 원금회수를 못할 가능성은 없다고 밝혔다.
향후 계획으로 시의회 출자동의안이 통과되면 公社는 610억원을 십정2 부동산펀드에 출자하고,
십정2 부동산펀드는 주택도시보증공사의 보증을 받고 채권발행 등을하여 11월 30일내 계약금 및 중도금 선납할 예정이다고 공사관계자는 밝혔다.
박형남 기자
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