미분양아파트를 매입해 일정기간 운용한 뒤 수익을 배분하는 미분양아파트 리츠상품이 처음으로 출시된다.
국토해양부는 3일 미분양 CR리츠(Corporate Restructuring REITs, 기업구조조정 부동산투자회사)의 영업을 인가했다고 밝혔다.
이번에 출시되는 미분양 CR리츠는 우리투자증권의 주도로 설립한 ㈜우투하우징 제1호 리츠로 대구·경기·충남·경남·전남에 있는 6개 단지의 미분양아파트 총 483가구(1581억원 규모)를 매입해 운용하게 된다. 투자기간은 3년이다.
리츠의 운용구조는 민간 기관투자자로 구성된 부동산 펀드(선순위)와 건설사(후순위)가 공동으로 CR리츠에 투자해 미분양아파트를 매입한 뒤 이를 이용한 임대·전세·매각 등을 통해 수익을 창출하는 방식이다.
미분양아파트 매입대금 중 60∼70%를 차지하는 부동산펀드(선순위) 투자금액 만큼의 액수는 현금으로 매도자(시행사)에게 지급하게 되고, 나머지는 리츠의 지분으로 지급된다. 리츠 운용에 필요한 비용은 건설사(시공사)가 부담한다.
운용기간 매각되지 않은 잔여 물량은 기간 만료 후 건설사가 우선매수선택권을 행사하거나, 대한주택공사에서 선순위 투자금액이 확보되는 수준으로 매입해 투자위험을 줄이게 된다.
우선매수선택권은 일반적으로 시장가격(경쟁입찰가격) 수준으로 제3자에게 매입할 수 있는 우선권을 주는 것을 말하지만, 미분양 CR리츠의 경우 주공의 매입가를 시장가격으로 고려해 건설사에게 제시하게 된다.
만약, 운용기간 동안 미분양아파트가 순조롭게 매각돼 수익이 발생할 경우 후순위 투자자인 건설사도 수익을 얻을 수 있게 된다.
이를 통해 수익이 생기지 않더라도 투자자들은 원금을 보장받을 수 있고, 후순위인 건설사는 당초 분양가 중 일정 부분을 할인하는 수준에서 미분양을 매각할 수 있다는 게 국토부의 설명이다.
한편 리츠 편입물건에 대한 분양 및 임대 등 자산관리 업무를 담당하는 CR리츠의 자산관리회사(AMC) 역할은 주택관련 분야에 노하우가 있는 대한주택공사가 맡도록 했다.
이와 함께 정부는 미분양 리츠 및 펀드의 활성화를 위해 취득·등록세, 재산세, 종부세, 법인세, 배당소득세 감면 등의 혜택을 부여하기 위해 관련 법령 개정을 추진 중이다.
국토부 관계자는 “미분양 리츠 1호 상품 출시에 이어 계속 후속 상품이 선보일 예정”이라며 “미분양 리츠 출시는 시장 메커니즘을 활용한 미분양 해소방안’으로서, 미분양 적체로 심각한 유동성 위기를 겪고 있는 건설사의 자금난 완화에 큰 도움이 될 것”이라고 말했다.
또 “지금까지 상업용 빌딩에 국한돼 설립되던 리츠가 일반 아파트에까지 확대되고, 주공이 AMC 역할을 수행함으로써 리츠시장 활성화에 기여할 수 있을 것”이라고 덧붙였다.
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