지상권 설정된 땅은 그렇지 않은 땅에 비해 효용 가치가 떨어지고 잘 팔리지 않는다.

지상권이란 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 물권이다.

그런데 법적 지상권이란 것이 있다. 법적 지상권 자는 토지와 건물이 동일인에게 속하고 있는 건물의 일부분에 전세권 또는 저당권이 설정되어 있거나  또는 전세권, 저당권이 설정 되어있지 아니하더라도 그 후에 어떠한 사정으로 토지와 건물이 소유자를 달리하게 된 때에는 건물 소유자를 위하여 법률상 지상권이 설정된 것으로 간주하는 제도이다.

이 법적 지상권은 토지와 건물을 각각 별개의 부동산으로 취급함으로써 일어나는 제도이다.

법적 지상권이 성립하기 위해서 다음과 같은 성립 요건을 갖추어야 한다.

첫째, 저당권 설정 당시에 토지 위에 이미 건물이 존재하고 있어야 한다.(이후 건물이 멸실되고 신축되는 경우도 포함) 여기서 건물은 무허가이든 미등기 건물이든 법적 지상권 성립에는 하등의 지장이 없다. 즉 대지 지상권 등의 담보 물권이 없어야 한다.

건물과 토지가 동일인 소유라도 건물이 토지에 대한 저당권 설정 후 건물이 세워진 경우라면 법적 지상권이 인정되지 않는다.

법적 지상권은 저당권 설정에 지상 건물이 존재함을 필요로 하므로 저당권 설정 후에 건축된 건물에 대하여는 법적 지상권을 취득할 수 없다.

두 번째, 저당권 설정 당시에 토지와 건물이 동일인에게 속하고 있어야 한다.

저당권 설정 당시에만 동일인에게 속하였으면 그 후에 소유자가 변경되더라도 상관없다. (즉 과거를 거슬러 올라가 토지와 건물의 소유자가 단 한번 만이라도 일치한 것을 포함)

예컨대 건물이 타인의 토지위에 세워진 것이라면 그 건물이 양도 되더라도 매수인은 법적 지상권을 취득할 수 없다.

셋째, 경매의 결과 그 소유자를 달리하게 되어야 한다.

토지와 건물 중의 어느 한쪽이 매매, 경매, 증여 등의 목적의 목적물이 되므로 인하여 그 결과 대지 소유자와 지상 건물의 소유자가 달라져야 한다.

넷째, 당사자 사이에 건물을 철거 한다는 특약이 없어야 한다. 양수인이 대지를 취득하면서 건물 소유자와 건물을 철거하기로 약정한 상태에서 대지상의 권리자가 대지 안에 대한 강제 경매 또는 임의 경매 실행으로 인하여 소유자가 다르게 된 때에는 법적 지상권의 성립이 부인된다. 철거 약정에 대한 입증 책임은 주장하는 자에게 있다.

법적 지상권이 성립되면 토지 낙찰자는 철근 콘크리트조 건물인 경우 30년이란 장기간 동안 건물 소유자에 건물 철거를 요구 할 수 없게 된다. 그 기간이 만료 되도 지상권자가 지상권 설정계약을 요구 할 수도 있으며, 이를 받아들이지 않을 경우 건물을 매수해야 하는 등 많은 불편이 발생한다.

결국 지상권의 존속 기간 동안 토지를 사용할 수 없게 된다.

법정 지상권이 있으면 건물은 정당한 권리 위에 서 있는 것이 되기 때문에 낙찰자가 철거를 청구할 수 없다. 그러므로 가급적 법적 지상권이 있는 물건을 피하는 것이 최선이고 입찰에 참여할 때는 신중히 판단해야 한다.

법원 경매 안내지나 경매 관련 서류에서 “법적 지상권 성립 여지 있음” 등의 가능성을 표현한 물건을 보게 된다.

이와 같은 주의 사항이 있으면 입찰 참가자들은 입찰을 기피하게 된다.

법적 지상권이 성립되면 낙찰자가 건물을 마음대로 철거를 할  수 없고, 토지 사용에도 제한이 따른다.

한편 건물을 인수하려면 추가 비용이 든다. 이전 물건은 자연 몇 차례 유찰이 되면서 최저 입찰 가액도 떨어지기 마련이다. 따라서 이런 물건이 권리관계를 정확하게 조사해 보면 이외로 알짜 물건을 찾을 수 있다.

법적 지상권이 성립될 경우 입찰을 꺼리기 때문에 유찰이 많이 되어 시세보다 훨씬 싼값에 토지를 마련할 수 있다.

법적 지상권이 성립되는 토지를 경매로 매수하게 되면 지상 하자는 토지 소유자에게 지료를 내야 하므로 법적 지상권이 있는 물건을 매각 받은 다음 토지 사용료 청구 소송을 내어 지료를 청구하면 토지 사용료 수입을 얻을 수 있다. 또 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 않을 때에는 지상권 설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다. 토지 사용료에 대한 수익 분석 후 고정적이고 안정적인 수입이 나올 경우 법정 지상권이 있는 물건도 응찰할 필요가 있다.